你家小區(qū)的物業(yè)費漲了嗎？近日，記者走訪市區(qū)多家物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)，其紛紛訴苦經(jīng)營虧損，醞釀上調(diào)物業(yè)費來扭轉(zhuǎn)局面，而小區(qū)業(yè)主卻認為物業(yè)服務(wù)不到位，沒理由漲價。

      另一方面，我市現(xiàn)行的物業(yè)管理收費政策對物業(yè)公司實行了價格管控，物業(yè)公司則在政策和業(yè)主間進退維谷，究竟如何救贖，他們正在尋求合適時機，沖出困境。相關(guān)部門負責人直言，物業(yè)公司提高服務(wù)水平，“討好”業(yè)主才能“治本”。

興源東路一小區(qū)內(nèi)無任何公共休閑設(shè)施，綠化面積也少得可憐，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)十分不滿。 

公司說法 

去年虧損上百萬

     “現(xiàn)在人力成本漲得太高了，我們都快頂不住了�！笔袇^(qū)某大型物業(yè)公司陳姓經(jīng)理表示，公司去年虧損了100多萬元。安保和保潔兩方面支出就占60%左右。此外，部分小區(qū)業(yè)主因房屋裝修等遲遲未入住，“從2006 年至今有50 多萬元物業(yè)費沒收上來�！�

      據(jù)陳經(jīng)理介紹，他公司管理的其中虧損最厲害的一個小區(qū)，去年虧損了20 多萬元。他表示，該小區(qū)現(xiàn)有近800多戶業(yè)主，入住率不到 7 成，按照每戶每月每平方米收取1.8 元的物業(yè)費計算，每月的物業(yè)費總共有10 多萬元，“但是小區(qū)光工作人員就有40 多名，工資開支近7 萬元�！彼�粗略估算一番，加上小區(qū)公共設(shè)施養(yǎng)護、園林綠化、公共水電費、電梯維護費和稅金等支出，“平均每月要虧損2萬多元”。

      陳經(jīng)理告訴記者，公司從2008 年1 月接手該小區(qū)至今已虧損80 多萬元�！耙�是再這樣虧下去，我們不得不考慮放棄這個小區(qū)了。”他向記者透露，最近正在跟小區(qū)開發(fā)商爭取物業(yè)管理經(jīng)費補貼，“要是開發(fā)商不補貼的話，我們就打算撤出去了，實在經(jīng)營不下去了。”

      據(jù)陳經(jīng)理透露，公司自2005年從深圳進駐河源以來，現(xiàn)負責管理的10 多個小區(qū)均出現(xiàn)了不同程度的虧損狀況。

      經(jīng)營虧損的情況并不只發(fā)生在一家物業(yè)公司身上，據(jù)一名從事多年物業(yè)管理的知情人士透露，河源的物業(yè)公司普遍面臨經(jīng)營虧損的處境。

收費難調(diào)價更難

     除了人力成本增加、入住率低因素外，業(yè)主不繳納物業(yè)費、物業(yè)費收費標準低也困擾著物業(yè)公司。

      廣東城冠實業(yè)投資集團下屬的河源城標物業(yè)公司負責市區(qū)富景小區(qū)、茶園小區(qū)、丁香居等7 家老小區(qū)的物業(yè)管理�！捌骄�每個小區(qū)每月有近20%的物業(yè)費收不回來。”程副總經(jīng)理說，業(yè)主不交物業(yè)費的情況在城中城花園表現(xiàn)最明顯，小區(qū)40%的業(yè)主基本都拖欠物業(yè)費。他坦言，目前他們收取的物業(yè)費每平方米在0.25 元到0.3 元之間，“比較便宜”，每戶業(yè)主每月物業(yè)費上繳不到50 元，但由于老小區(qū)規(guī)劃較早，且大多已過了開發(fā)商維修期限，業(yè)主房屋問題不斷，再加上小區(qū)道路、園林綠化、排水排污等公共設(shè)施都需要維護升級，“這筆錢都要物業(yè)出”。他給記者算了一筆賬，單是更換小區(qū)消防設(shè)施，就要花好幾百萬元�！斑@樣一來，物業(yè)費根本就不夠用，服務(wù)很難讓業(yè)主滿意”，物業(yè)公司只能在經(jīng)濟能力范圍內(nèi)逐漸改善小區(qū)環(huán)境，“希望感化業(yè)主來繳納物業(yè)費”。

      記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，面對經(jīng)營虧損的局面，多家物業(yè)公司透露出上漲物業(yè)費的想法，但距離現(xiàn)實卻很遙遠。富景小區(qū)城標物業(yè)公司相關(guān)負責人透露，他們于去年12月份就擬好了一份向物價局申請上調(diào)物業(yè)費的通知，“但至今還放在電腦里。”該名負責人表示，由于考慮到業(yè)主很難同意，一直沒執(zhí)行。記者看到在該份申請中，商品房的物業(yè)費由每戶每月30元上調(diào)到50 元，獨棟房則由50元調(diào)整到100元。

      除了業(yè)主外，物業(yè)公司上漲物業(yè)費的阻力還來自《關(guān)于公布河源市物業(yè)管理收費政府指導(dǎo)價的通知》這一政策。一名從事物業(yè)管理的業(yè)內(nèi)人士表示，“現(xiàn)在保安每月工資都比以前漲了兩倍多，按照那個收費標準，基本維持不了運營�！彼�希望政府和開發(fā)商能夠加大對物業(yè)公司的資助。

住宅（不含別墅）物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，上下浮動幅度不超過30% 

業(yè)主說法

物業(yè)服務(wù)跟不上

     記者采訪發(fā)現(xiàn)，業(yè)主不交物業(yè)費的原因大多是對物業(yè)公司服務(wù)不滿。家住富景小區(qū)63 棟的張先生說，去年6 月份，由于小區(qū)物業(yè)在該棟樓拉網(wǎng)線，弄壞了自己家門口附近的墻面，導(dǎo)致門外墻壁漏水�！拔飿I(yè)公司的人答應(yīng)要解決，但至今還沒有弄好，我去年就沒交物業(yè)費�！痹诼牭轿飿I(yè)公司想要上漲物業(yè)費的消息后，他斬釘截鐵地說，“要漲物業(yè)費，先把服務(wù)搞好了再說，現(xiàn)在我肯定不同意漲價�！�

      無獨有偶，家住怡興閣小區(qū)的劉女士坦言，自己不帶電梯的樓房每月每平方米物業(yè)費要交0.7 元，“小區(qū)里面沒有綠化、沒有公共設(shè)施、清理衛(wèi)生也不及時�！彼�直言，物業(yè)費太貴，錢交得一點也不值�！拔飿I(yè)服務(wù)這么差，我們業(yè)主曾經(jīng)都想趕走他們。”記者隨機采訪多名業(yè)主，他們紛紛表示，小區(qū)物業(yè)要是不改善服務(wù)，就甭想著漲價。

物業(yè)賬本不透明

     事實上，一部分小區(qū)業(yè)主始終對物業(yè)公司的說法持懷疑的態(tài)度，并不認為物業(yè)公司是在虧損經(jīng)營。“物業(yè)公司口口聲聲喊虧錢，也不知道是不是真的。”沁園春曉的一名劉姓業(yè)主坦言，由于物業(yè)公司不給業(yè)主公開物業(yè)費使用情況，業(yè)主根本無從獲知物業(yè)公司是否真的在虧錢。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司不公開物業(yè)費使用的情況在市區(qū)小區(qū)內(nèi)普遍存在，不少業(yè)主要求物業(yè)公司曬賬本的愿望十分強烈。

      有部分業(yè)主甚至還質(zhì)疑起了物業(yè)公司的 “灰色收入”。“廣告公司在小區(qū)投放廣告，商業(yè)機構(gòu)在小區(qū)設(shè)攤開展推廣業(yè)務(wù)，物業(yè)公司都是要收錢的，也不知道這部分錢用到哪里去了�！� 業(yè)主刁先生表示，這部分資金使用情況業(yè)主被蒙在鼓里，雖然自己每月交物業(yè)費近百元，但對物業(yè)公司十分不滿。

部門說法

提高服務(wù)是根本

     物業(yè)公司普遍虧損，物業(yè)費又難漲，如何解困？市住建局房地產(chǎn)科相關(guān)負責人坦承物業(yè)公司虧損確是事實，去年市區(qū)就有5 家小區(qū)的物業(yè)公司因經(jīng)營困難而退出�！澳壳罢麄�河源的物業(yè)管理市場并不是很成熟�！彼�直言，2001 年河源才有了第一家物業(yè)公司，比珠三角地區(qū)落后了20 多年，雖然現(xiàn)在全市有80 多家物業(yè)公司，但仍沒有一個專門管理物業(yè)公司的機構(gòu)。同時，目前有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)相對較貧乏，有些規(guī)定已遠遠趕不上社會發(fā)展的潮流，物業(yè)管理中的新問題也層出不窮，加之物價上漲導(dǎo)致的管理成本增加，物業(yè)公司在管理中面臨的困難和挑戰(zhàn)日益突出。

      針對物業(yè)公司質(zhì)疑現(xiàn)行物業(yè)收費標準過低的問題，該名負責人坦言，按照現(xiàn)在物業(yè)公司運作的情況，該政策標準確實有些低，稍顯滯后。但他強調(diào)，“物業(yè)市場的發(fā)展還是要以良性引導(dǎo)為主”，不能光依靠外部保障，物業(yè)公司要渡過難關(guān)，最根本的還是在于提高物業(yè)服務(wù)水平，“要是物業(yè)服務(wù)上升了，自然能獲取業(yè)主的好評，物業(yè)費上漲也不是難題。”

調(diào)價先要問“主人”

     市物價局收費管理科一名不愿透露姓名的工作人員表示，按照相關(guān)規(guī)定，別墅和成立了業(yè)主委員會的住宅收費可實行市場調(diào)節(jié)價，物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)公司和業(yè)主雙方協(xié)定�！暗�物業(yè)公司一定要通過業(yè)主的同意才能調(diào)價。”他表示，要是業(yè)主同意后，就算是物業(yè)收費標準超過現(xiàn)行收費政策規(guī)定的指導(dǎo)價，“也算合法”。他打了個比方說，業(yè)主好比物業(yè)公司的主人，“要是主人都同意漲價了，物價部門自然也是沒話說�！�

      針對沒有成立業(yè)主委員會的住宅，物業(yè)服務(wù)費收取實行政府指導(dǎo)價�！耙�是定價超過了指導(dǎo)價，就一定要通過物價部門的成本核算審核，只有達到核算標準才可以執(zhí)行收費標準�！� 該名工作人員介紹，按照程序，物業(yè)公司調(diào)整物業(yè)費都要到物價部門備案，“但有些物業(yè)公司不備案就漲物業(yè)費，這種違法的行為，我們只能依靠市民監(jiān)督才能處理�！彼�建議業(yè)主要是遇見這種情況，應(yīng)主動撥打電話12358 向物價部門投訴。

      該名工作人員告訴記者，目前，碧桂園·東江鳳凰城、雅居樂花園小區(qū)物業(yè)費均在每戶每月每平方米1.8 元，廣晟凱旋城則為1.7 元，而這些收費標準均已超過了一級服務(wù)標準的物業(yè)公司對帶電梯高層住宅每戶每月每平方米最高只能收取1.4 元物業(yè)費的規(guī)定，“但不違規(guī)”。他認為，現(xiàn)執(zhí)行的物業(yè)費收費政策有一定的靈活性，“只要業(yè)主答應(yīng)，物業(yè)費收取標準超過政策規(guī)定也沒問題”，物業(yè)公司不應(yīng)將虧損原因歸咎于政策，而應(yīng)多向自己找茬�！拔飿I(yè)公司要是實在經(jīng)營不下去，可以退出小區(qū)。” 不過據(jù)該名工作人員透露，有個別物業(yè)公司因自身原因收費標準甚至達不到政策規(guī)定。

政策解讀

普通小區(qū)物業(yè)服務(wù)費上下浮動不得超過30%

     2005 年河源市政府出臺了《關(guān)于公布河源市物業(yè)管理收費政府指導(dǎo)價的通知》，其明確規(guī)定住宅（不含別墅）物業(yè)服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價，市區(qū)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費按服務(wù)等級制定基準收費標準，上下浮動幅度不超過30%。

      其中，物業(yè)公司按小區(qū)管理服務(wù)標準劃分為三個等級，一級服務(wù)標準的物業(yè)公司，普通小區(qū)的物業(yè)費基準收費標準為多層住宅0.7 元/平方米/月，帶電梯高層住宅1.1 元/平方米/月；二級服務(wù)標準的物業(yè)公司，分別為0.5 元/平方米/月、0.9 元/平方米/月；三級服務(wù)標準的物業(yè)公司則分別為0.3 元/平方米/月、0.7 元/平方米/月。

      此外，該政策中也對物業(yè)公司的一級、二級和三級服務(wù)標準做出具體規(guī)定，涉及基本要求、房屋管理、共用設(shè)施維修養(yǎng)護、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護管理六大方面。但記者走訪市區(qū)部分小區(qū)，發(fā)現(xiàn)有小區(qū)物業(yè)公司并未嚴格按該規(guī)定操作。

      本報記者 高潮