買(mǎi)了新房本是件高興的事，但網(wǎng)友小張卻高興不起來(lái)。小張?jiān)诒緢?bào)民生論壇發(fā)帖稱(chēng)，其在市區(qū)某樓盤(pán)買(mǎi)了套房，到簽正式的購(gòu)房合同時(shí)，發(fā)現(xiàn)土地使用年限只有32 年了，而一般商品房的土地使用年限是70 年，房子還沒(méi)住進(jìn)去，使用年限已“蒸發(fā)”了30 多年，小張對(duì)此問(wèn)題感到一頭霧水。

      連日來(lái)，記者走訪(fǎng)市區(qū)多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，住宅土地使用年限縮水，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)是較為普遍的問(wèn)題，消費(fèi)者卻較少關(guān)注。相關(guān)法律專(zhuān)業(yè)人士稱(chēng)，這個(gè)隱性問(wèn)題給消費(fèi)者購(gòu)房帶來(lái)一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)一定要權(quán)衡把握。

開(kāi)發(fā)商遮遮掩掩

      在市區(qū)建設(shè)大道、華達(dá)街、永和路等多個(gè)樓盤(pán)，記者觀(guān)察到，消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)大多都只了解面積、價(jià)格、戶(hù)型，對(duì)樓房的土地使用年限卻極少關(guān)注，而售樓部的銷(xiāo)售人員從不主動(dòng)向消費(fèi)者介紹樓盤(pán)的土地使用年限問(wèn)題。

      為了解市區(qū)樓盤(pán)土地使用年限縮水情況，記者以購(gòu)房為由，先后到近十個(gè)樓盤(pán)了解情況，提出要求查閱國(guó)土證。記者看到，這些法律文書(shū)大多都張貼在比較隱蔽的地方，一般情況下難以看見(jiàn)。在華達(dá)街一樓盤(pán)，記者了解了房?jī)r(jià)，選定戶(hù)型后，提出要看一下國(guó)土證。一售樓人員突然感到愕然：“這個(gè)以前都沒(méi)人提起過(guò)�！� 最后，才拿出一份復(fù)印件，記者看到，土地使用年限的截止日期為 2048 年。也就是說(shuō)，今年購(gòu)房，到 2048 年，房子的土地使用年限只有30 多年。

      在記者所接觸的樓盤(pán)中，發(fā)現(xiàn)住宅土地使用年限“縮水”最多的達(dá)18年，少的也有三五年。

購(gòu)房者少有關(guān)注

      住宅土地使用年限“縮水”， “縮”到哪里去了?誰(shuí)為這些“縮水” 買(mǎi)單？

      記者了解到，不少購(gòu)房者在購(gòu)房前都沒(méi)考慮這個(gè)問(wèn)題，直到交清了錢(qián)，簽了合同，發(fā)現(xiàn)土地使用年限剩下不多，但房?jī)r(jià)卻沒(méi)有任何降低，才感到有所吃虧，但也無(wú)能為力。記者從市房管、國(guó)土部門(mén)等了解到，有不少消費(fèi)者簽了合同后，咨詢(xún)過(guò)這些問(wèn)題，但為此進(jìn)行維權(quán)的消費(fèi)者還沒(méi)碰到過(guò)。

      市國(guó)土局相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士告訴記者，土地使用年限，從政府出讓土地之日起計(jì)算。國(guó)家規(guī)定住宅用地是70 年，商業(yè)用地是40 年，工業(yè)用地是50 年。我市建市之初，考慮到河源樓盤(pán)一、二層為商鋪的實(shí)際情況，一直沿用“商住”用地這一概念，土地使用年限為50 年。根據(jù)情況的變化，從去年開(kāi)始，我市不再審批50 年的“商住”用地。目前，從土地一級(jí)市場(chǎng)新交易的住宅用地都是70年。

      對(duì)于目前市區(qū)一些商品房土地使用年限“縮水”較多的情況，相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱(chēng)，主要是這些樓盤(pán)從政府取得土地時(shí)間是上世紀(jì)90 年代，由于沒(méi)有開(kāi)發(fā)、空置或多次轉(zhuǎn)手等原因，到今天才開(kāi)發(fā)，這期間過(guò)去了10 多年，50 年的使用年限減去10 多年的時(shí)間，只剩下30 多年的時(shí)間就不足為怪了。

      “消費(fèi)者將房屋使用年限視為70 年這是一種誤解。”相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，土地使用年限自開(kāi)發(fā)商從政府那里獲得土地使用權(quán)的第一天就開(kāi)始計(jì)算，而正常的房產(chǎn)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售及至辦理房產(chǎn)證的過(guò)程，一般要耗費(fèi)三四年時(shí)間，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)買(mǎi)到的，只能是這兩者相減后的“剩余年限”。因此這是一個(gè)普遍現(xiàn)象。

續(xù)期費(fèi)用誰(shuí)買(mǎi)單

      對(duì)于一些土地使用年限已過(guò)了10 年的“短命”房子，到期后怎么辦？ 市國(guó)土局相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士稱(chēng)，目前，這個(gè)問(wèn)題的矛盾性還沒(méi)有凸現(xiàn)，國(guó)家還沒(méi)有相關(guān)法律文件規(guī)范，但按照目前城市房地產(chǎn)相關(guān)管理法規(guī)，土地使用年限到期后的土地，在政府不需要收回土地時(shí)，可以續(xù)期有償使用，使用人要補(bǔ)償一定的費(fèi)用。土地使用年限屆滿(mǎn)后，國(guó)家將土地使用權(quán)收回的，房隨地走，個(gè)人的房屋也被收回，國(guó)家給予一定的補(bǔ)償。但目前國(guó)家政策及土地管理?xiàng)l例實(shí)施才不久，整個(gè)國(guó)家政策有一個(gè)持續(xù)調(diào)整和法規(guī)適時(shí)完善的過(guò)程，購(gòu)房者也不必過(guò)于擔(dān)心。

      市國(guó)土局的相關(guān)科室負(fù)責(zé)人告訴記者，近一兩年也有不少開(kāi)發(fā)商前來(lái)咨詢(xún)延長(zhǎng)土地使用年限的問(wèn)題。按相關(guān)規(guī)定，如果要延長(zhǎng)土地使用年限，必須經(jīng)過(guò)核算，補(bǔ)交延長(zhǎng)土地使用年限的土地出讓金，重新簽訂土地出讓合同，但開(kāi)發(fā)商都不愿意承擔(dān)這筆費(fèi)用。因此，國(guó)土部門(mén)至今也沒(méi)有辦理過(guò)一宗相關(guān)住宅用地延長(zhǎng)土地使用年限的手續(xù)。

年限與成本有關(guān)

      “商品房‘縮水’的使用年限，肯定不該由購(gòu)房者買(mǎi)單�！笔袊�(guó)土局的相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士告訴記者，土地價(jià)格與土地使用年限息息相關(guān)，在同樣時(shí)段，同等使用條件下，時(shí)間越短，土地價(jià)格越低。因此，不同土地使用年限的商品房開(kāi)發(fā)的土地成本是不同的。但實(shí)際情況是，一些土地使用年限較短的商品房與較長(zhǎng)年限的商品房，價(jià)格卻相差不大。

      “房子沒(méi)有到期，地到期了，業(yè)主肯定存在一定的風(fēng)險(xiǎn)�！毕嚓P(guān)專(zhuān)業(yè)人士稱(chēng)，雖然目前現(xiàn)行法律沒(méi)有涉及這一問(wèn)題，但將來(lái)土地到期后業(yè)主也許會(huì)承擔(dān)延期的相關(guān)費(fèi)用，因此消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)一定要權(quán)衡利弊。

      對(duì)于如何防止出現(xiàn)因購(gòu)房者對(duì)商品房“縮水”使用年限理解不同的矛盾糾紛，相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士指出，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，開(kāi)發(fā)商要履行告知義務(wù)，不能刻意隱瞞，在售房中一定要告知消費(fèi)者使用土地的年限，讓消費(fèi)者知情；對(duì)于購(gòu)房者而言，買(mǎi)房時(shí)一定要搞清楚土地使用年限，提高自己的法律意識(shí)，比較相關(guān)商品房的性?xún)r(jià)比。

      本報(bào)記者 黃仕忠 文